Aanhoudende krapte op de woningmarkt zorgt in Den Bosch voor stijgende prijzen

De woningmarkt in Den Bosch blijft krap. Hoewel er in het vierde kwartaal van vorig jaar 21 procent meer woningen te koop werden gezet, overstijgt de vraag nog altijd het aanbod. Kopers moeten daardoor dieper in de buidel tasten dan een jaar geleden. Een gemiddelde koopwoning kostte 526.000 euro, een stijging van 6 procent.

Dat de woningmarkt gevoelsmatig nog steeds onder druk staat, komt volgens Patrick van Meersbergen, makelaar bij Hendriks Makelaardij in Den Bosch, vooral doordat de groep woningzoekers stevig doorgroeit. Van Meersbergen: “Het woningaanbod is ruimer dan een jaar geleden, maar er zijn ook veel meer zoekers actief. Ter illustratie: eind 2024 zochten er op Funda zo’n 3.251 mensen actief naar een appartement in Den Bosch. Voor woonhuizen waren dat er 4.800. Begin januari waren er circa 5.378 actieve zoekers voor appartementen en 7.584 voor woonhuizen. Extra aanbod zorgt dus niet voor verlichting, maar vooral voor meer transacties.”

Meer aanbod, meer transacties

Volgens de meest recente cijfers van de NVM werden er in het vierde kwartaal 557 woningen in Den Bosch te koop gezet. Dat is 21 procent meer dan een jaar eerder en 13 procent meer dan het kwartaal ervoor. In dezelfde periode werden 524 woningen verkocht, een stijging van 19 procent op jaarbasis en 24 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Kortom: er worden bijna net zoveel woningen verkocht als er te koop worden gezet. Dat zorgt voor aanhoudende krapte. De NVM-krapte-indicator staat op 1,8. Dit betekent dat er per koper minder dan twee woningen zijn die voldoen aan budget en woonwensen.

Door de grote vraag en de krappe markt blijven de huizenprijzen in Den Bosch stijgen, al vlakt de prijsstijging wel af. De gemiddelde transactieprijs kwam in het vierde kwartaal van 2025 uit op 526.000 euro, een stijging van 6 procent op jaarbasis en 1,8 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor. Ook de prijs per vierkante meter nam met 6 procent toe en ligt inmiddels boven de 5.000 euro.

Verandering van sentiment

De situatie op de Bossche woningmarkt is enigszins opvallend. Normaal gesproken zijn ontwikkelingen in grote steden als Amsterdam en Utrecht een voorbode voor de markt in Den Bosch. In die steden is de markt nog altijd krap, maar neemt de druk al enkele kwartalen geleidelijk af.

“Van rust is hier echt nog geen sprake”, meent Van Meersbergen. “Wat we wel zien, is dat de wanhoop onder kopers de afgelopen weken wat afneemt. Nu er meer woningen te koop worden gezet, is er gevoelsmatig meer keuze. Daardoor denken kopers sneller: ‘als het nu niet lukt, komt er later wel iets voorbij’. Daardoor zijn ze rustiger en zijn overbiedingen minder extreem dan voorheen.” 

Het aandeel transacties met overbieden daalde licht van 75 procent in het vierde kwartaal van 2024 naar 70 procent nu. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs werd bovendien kleiner: 3,6 procent, tegenover 4,3 procent in het vierde kwartaal van 2025.

Of dit de eerste tekenen zijn van een meer ontspannen markt, betwijfelt Van Meersbergen. “De afkoeling die door veel makelaars voor 2025 werd voorspeld, is hier niet gekomen. We zien daarnaast steeds meer mensen die bijvoorbeeld bij ASML werken en in Den Bosch een woning zoeken. Daardoor groeit het aantal expats dat zich hier vestigt. Ook komen er nog regelmatig mensen uit het westen. Dat is allemaal extra vraag boven op de al bestaande groep woningzoekers. De enige echte oplossing is bouwen, maar zolang dat onvoldoende gebeurt, zie ik deze situatie niet veranderen.”

Download de gratis app van de Bossche Omroep

Wil jij op de hoogte blijven van het laatste nieuws uit de gemeente ’s-Hertogenbosch? Download vandaag nog de gratis Bossche Omroep app vanuit de App Store of Play Store om op de hoogte te blijven, geïnformeerd te worden en verbonden te blijven met de wereld om je heen.